Ошибка в подсчете минимального срока владения
В 2025 году гражданин продал дом, расположенный на двух участках. В начале 2026 года он получил уведомление от ФНС о необходимости уплатить НДФЛ со сделки. Почему пришло уведомление? На момент продажи дом был в собственности 5 лет. Нет ли здесь ошибки?
После проверки документов было установлено, что продавец на момент продажи своих объектов нежвижимости - двух земельных участков и дома, расположенного на них, владел домом более 5 лет, а участками 4 года и 360 дней (то есть на несколько дней менее 5 лет). Нужно учитывать, что каждый объект в сделке (два земельных участка и дом) являются индивидуальными объектами недвижимости. И срок владения должен считаться для каждого из них индивидуально.
В данном случае продавцу придется оплатить НДФЛ с продажи участков, потому что участки на дату перехода права к покупателю не были в его собственности 5 лет. Пять лет - минимальный срок владения, до истечения которого с продажи недвижимого имущества (в том числе земельных участков) оплачивается НДФЛ. Если бы дата сделки была перенесена на несколько дней позже, оплачивать НДФЛ не пришлось бы.
Продавца неверно проконсультировали.
А можно изменить дату или стоимость объектов в Договоре купли-продажи?
В данном случае это невозможно. ДКП уже исполнен (оплачен, произведена передача объектов), поэтому изменить дату договора или цену участков в нем невозможно. Любые попытки изменить эти данные в договоре будут расцениваться как действия, направленные на уклонение от уплаты налогов. Подобные изменения будут очевидны, и эти манипуляции могут закончиться тем, что помимо налогов Вам будет начислен штраф, или возникнут еще бОльшие неприятности.
Могу ли я договориться с покупателем и расторгнуть сделку, а затем снова продать ему дом?
Данное действие Вам не поможет. В случае расторжения ДКП срок владения домом и участков будет исчисляться с момента последнего перехода права к покупателю, то есть с 2025 г. Таким образом, НДФЛ придется платить при продаже данных объектов в течение 5 последующих лет со дня перехода права.
В каком размере я должен оплатить НДФЛ?
НДФЛ необходимо оплатить только с дохода от продажи участков (стоимость каждого по ДКП - 10.5 млн. рублей).
Продавец может воспользоваться налоговым вычетом 1 млн. руб при декларации дохода с продажи одного объекта недвижимости в год. То есть налогооблагаемую базу с продажи одного участка можно уменьшить на 1 млн. руб. - оплатить НДФЛ не с 10,5 млн, а с 9.5 млн. руб.
При расчете НДФЛ от продажи второго участка можно налогооблагаемую базу (10.5 млн) уменьшить на сумму расходов на его приобретение, при условии документального подтверждения расходов (ДКП и чеки).
НДФЛ расчитывается по прогрессивной шкале налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Для расчета можно воспользоваться Калькулятором налога.
Для получения более подробной информации по размеру НДФЛ, подлежащему к уплате за предыдущий налоговый период, можно обратиться к специалисту ФНС через личный кабинет налогоплатильщика на сайте ФНС (направить письменное сообщение) или по телефону горячей линии налоговой службы (указан на сайте).